4月7日至8日，县人大常委会组成调研组，由常委会领导带队，先后到县住建局等部门及佳庆花园、文景园、尚品名筑和凤仪国际等6个住宅小区，采取听汇报、看资料、实地视察、召开座谈会、征求意见等方式，对全县小区物业管理情况进行视察调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

近年来，县政府及职能部门认真贯彻落实《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》等相关法律法规，通过组建业委会、引进物业服务企业、探索治理方式、加强基础设施建设等方式，不断提升物业管理水平，我县小区物业管理工作取得一定成效。

一是现代物业管理模式初具雏形。积极招引物业服务企业49家，对全县67个小区的设施维护保养、环境保洁、绿化管护等进行规范化管理。同时，指导组建和氏金地、文景园为代表的业委会16个，依托业委会，督促物业服务企业规范管理、提升服务水平,协调解决居民实际问题，初步形成由居民自我管理、自我教育、自我服务的自治模式。

二是综合治理与物业管理紧密结合。立足镇及社区指导自治组织职能，推动物业管理与镇及社区综合治理融合发展。建立社区网格化服务管理模式，形成了“社区-网格员-楼栋长”负责制的社区网格化管理体系，特别是在疫情防控中，各镇及社区及时向辖区内小区派驻网格员，加强与小区物业管理人员的防控配合，认真落实信息摸排和人员管控等联防联控措施，充分发挥了小区物业管理在疫情防控中的重要推动作用。

三是小区物业管理基础逐步加强。相关职能部门主动开展住宅小区安全检查，定期对小区电梯、消防器械、供暖中转站等特种设备开展监督检查，消除群众安全隐患。实施水电计表改造工程，对小区水表、电表计量收费进行优化升级，切实方便群众日常生活。结合各类创建活动，指导文景园、允园、华宇翡翠城等住宅小区创建“国家级园林式”小区和省级“和谐小区幸福家园”小区，进一步夯实了小区物业管理基础。

二、存在问题

一是监管机制不完善，物业发展总体滞后。目前，全县共有各类住宅小区300个，居住人口14.4万左右，约占全县总人口的三分之一，小区管理日益成为社会治理的重要板块，但我县至今尚未出台具体的物业管理办法和相关实施细则，且缺乏专门物业管理监管机构，存在监管职能不清、责任落实不力等问题。特别是蔡家坡地区物业管理职能划分上争议较多，监督管理工作处于空白，部分业主反映的合理诉求不能及时解决，严重制约我县“一城两区”规划实施。

二是物业管理不规范，服务质量总体偏低。我县物业管理正处在初始起步阶段，全县建成住宅小区中有正规物业服务企业管理的小区仅67个，老旧、“三无”小区管理缺失，物业管理覆盖面较小。我县物业管理企业总体规模偏小，多数未参加正规培训，服务水平参差不齐。职能部门对物业监管指导不到位，部分物业服务企业不能按照有关规定及时对小区公共资金使用收益情况进行公开公示，业主对物业服务费用构成不了解；部分物业服务企业随意变更公共用地属性，严重损害群众合法权益。

三是运管模式不顺畅，共建共治合力不强。目前，全县有业主委员会并实行自治管理的小区仅占全县小区总数的5.3%，业主委员会组建缓慢。部分建设单位、开发商把自建小区物业服务当作经营行为，自建自营、建管不分。一些开发商拒不配合移交物业管理权限，业主委员会组建难度大。物业服务企业与业主委员会配合不紧密，部分小区专项维修资金使用难度较大，不能及时解决业主反映的合理问题，业委会的维权、监督和协调作用发挥不够。职能部门对业委会监管责任缺失，业委会自我管理、民主决策作用未能发挥预期效果。

四是政策宣传不到位，群众自治意识不高。物业管理相关法律法规政策普及率和宣传度不高，群众对物业管理实行“业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用”的原则不了解，业主通过业委会自我管理的自治意识不强。对小区居民教育引导不够，部分群众对小区物业管理工作认识上存在偏差，物业管理收缴不及时，存在破坏公共设施、随意停车、私搭乱建、“飞线充电”等问题，群众主动参与物业管理的积极性不高。

三、几点建议

（一）加强组织领导，进一步健全长效监管机制。一要高度重视物业管理工作，把物业管理工作纳入“社会治理创新”等重点工作加以研究探索，尽快制定出台切实可行、便于操作、符合我县实际的物业管理办法和实施细则，成立全县物业管理工作领导机构，明晰各职能部门职责分工，厘清县住建局与蔡家坡经开区经规局工作职责，建立部门协作联动机制，理顺工作关系，形成多方协作、共同推进的良好局面。二要健全物业管理责任体系，设立物业管理专门工作机构，配齐工作力量。建立物业管理联席会议制度，定期研究、协调解决物业管理工作中存在问题。三要探索社会基本单元治理新格局，充分发挥住建、民政、发改、公安、水利、电力、消防等职能部门作用，加强联合执法，协同推进物业管理工作，适时开展专项整治行动，加大违法查处打击力度，维护业主和物业服务企业的合法权益，为实现“一城两区”发展目标奠定坚实基础、提供有力保障。

（二）规范行业标准，进一步提升物业服务水平。一要加快物业管理建设步伐，积极引进正规物业服务企业，加大对优质企业的扶持力度，扩大服务规模和服务范围，试点推行“破墙扩院”，将老旧小区和三无小区并入相邻规模小区，实行统一管理，力争实现物业管理全覆盖。二要加大物业管理从业人员的教育培训力度，不断提高从业人员专业素质和服务水平。三要定期对小区物业公共收益收支公示情况开展执法检查，规范公开公示流程，畅通业主监督举报渠道，督促物业企业及时整改落实业主和业委会提出的合理要求，不断提升科学化管理水平和服务质量。四要加强物业企业准入退出管理，建立物业企业考核机制，完善物业公司信用档案和征信体系建设，强化物业服务企业日常监管，维护广大业主合法权益，推进物业管理标准化、规范化、法治化进程。

（三）强化监督指导，进一步推动业委会建设进程。一要加快业委会组建进程，县政府职能部门与镇及社区要主动介入，加大组织协调、督促指导力度，及时召开业主大会，组建业委会并有效开展工作。二要强化建管分离，督促开发建设单位、前期物业服务企业按规定向业委会做好物业管理移交工作，加强沟通联系，理顺物业服务企业与业委会关系。三要加强对业委会活动的监督检查，积极探索物业管理矛盾纠纷排查化解机制，推进业委会在法定范围内规范运行和良性发展，充分发挥业委会在物业管理中的主体作用。

（四）加大宣传力度，进一步提高业主自治能力。一要采取多种形式，不断加强物业管理相关法律法规知识宣传，定期组织业委会、物业服务企业、业主等开展教育培训，提升居民物业管理法律意识，增强业主对物业管理工作的支持和理解，引导业主转变物业消费理念，调动业主参与小区事务管理的积极性和主动性。二要加强小区文化建设，通过开展形式多样、寓教于乐的文化活动，提升业主文明素质，促进和谐小区建设。三要强化基层党建引领作用，健全基层党组织和网格党支部日常工作机制，搭建社区党组织、物业服务企业和业委会三方共建共治共享的良性互动平台，鼓励党员参与和支持物业管理服务工作，不断提升小区居民自主决策、自我管理、自我服务的自治意识和自治能力。